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  • 房市速递|“金九”依稀,商品房单月销售达年内次高!

    2019-10-19      来源:中房网
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    从官方公布的最新数据来看,九月份的房地产市场表现有点出乎了市场的悲观预期。

    10月18日,国家统计局发布的《2019年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1-9月份,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月份持平。其中,住宅投资72146亿元,增长14.9%,增速持平;商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比1-8月份收窄0.5个百分点;商品房销售额111491亿元,增长7.1%,增速加快0.4个百分点。

    分析人士认为,本次公布的房地产各项指标均呈现较好态势。尽管市场处于调整阶段,但从绝对的成交数据上来看并不悲观,四季度应该会比预期要好。目前经济下行压力较大,各类政策都在创造更好的营商环境,政策面继续收紧的可能性不大。整体来看,全年数据可能会小幅下跌,但房地产市场相对不会太悲观。

    房地产开发投资增速持平

    具体来看,在房地产开发投资完成情况方面,2019年1-9月份,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月份持平。其中,住宅投资72146亿元,增长14.9%,增速持平。


    从数据来看,房地产开发投资增速与住宅投资增速均与1-8月份持平。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房地产开发投资并未因当前房屋销售的压力而出现过快下跌,这也说明在供给端有着很强的韧劲。

    从房地产开发企业土地购置面积来看,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积15454万平方米,同比下降20.2%,降幅比1-8月份收窄5.4个百分点;土地成交价款8186亿元,下降18.2%,降幅收窄3.8个百分点。

    从购地数据来看,虽然在下跌,但跌幅在明显收窄。在严跃进看来,土地市场最悲观的时候已经过去了,但数据还处于下跌,这可能对2020年补库存及可售房源增加有一定的影响。但客观来看,现在一些企业如果资金到位状况不错,再加上降准效应,也会使得土地购置数据并不会特别悲观。

    房地产开发企业到位资金方面,1-9月份,房地产开发企业到位资金130571亿元,同比增长7.1%,增速比1-8月份加快0.5个百分点。其中,国内贷款19689亿元,增长9.1%;利用外资104亿元,增长1.4倍;自筹资金42024亿元,增长3.5%;定金及预收款43877亿元,增长9.0%;个人按揭贷款19900亿元,增长13.6%。

    在房地产开发景气指数方面,9月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.08,比8月份提高0.14点。


    商品房销售面积降幅进一步收窄

    单月销售达年内次高点

    商品房销售方面,虽然目前销售面积同比增速连续8个月处于负增长态势,但跌幅已经连续收窄。商品房单月销售情况与上月相比出现较大幅度上涨,与去年同期相比则继续呈上涨态势。

    根据国家统计局数据显示,1-9月份,商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比1-8月份收窄0.5个百分点。其中,住宅销售面积增长1.1%,办公楼销售面积下降11.0%,商业营业用房销售面积下降13.7%。商品房销售额111491亿元,增长7.1%,增速加快0.4个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降11.1%,商业营业用房销售额下降13.0%。

    从数据来看,在商品房销售方面超出此前预期。严跃进表示,今年市场整体处于降温阶段,但跌幅可控,九月份的销售数据也说明全国市场降价促销表现不错。


    从商品房单月销售情况来看,商品房销售面积与销售额的环比增幅均出现30%以上的大幅增长。中房网(微信号:zhongfangwang)根据今年以来的国家统计局数据分拆后测算,9月份商品房销售面积达17330万平方米,环比增长32.63%。商品房销售额为16118亿元,环比增长32%。

    从同比情况来看,2019年9月份商品房销售面积相比去年同期上涨2.92%,销售额相比去年同期增长了9.38%。

    住宅待售面积连续7个月下跌

    库存方面,9月末,商品房待售面积49346万平方米,比8月末减少438万平方米。其中,住宅待售面积减少293万平方米,办公楼待售面积增加5万平方米,商业营业用房待售面积减少133万平方米。


    据粗略统计,2019年1-9月份商品房待售面积处于近47个月最低值。住宅待售面积方面,在2月末出现短暂触底回升态势后,已经处于连续7个月下跌态势。9月末,住宅待售面积为22499万平方米。

    四季度整体销售规模或有回升

    整体来看,每年的第四季度都是房企冲刺全年业绩目标的关键期。从企业的中期披露来看,多数企业供货节点多集中在四季度,这将为业绩冲刺提供有力保障。

    严跃进认为,四季度应该会比预期要好,现在经济下行压力较大,各类政策都在创造更好的营商环境,政策面继续收紧的可能性不大。整体来看,全年数据可能会小幅下跌,但房地产市场相对不会太悲观。但从企业的具体行为来讲,由于存在一些不确定因素,因此还是要谨慎。

    克而瑞研究中心预计,在企业增加货量供应、加强营销力度之下,四季度房企整体销售规模会有一定的回升。一线城市四季度市场将继续小幅回调,不过介于刚需面仍有支撑,预期2019年总体成交规模仍有望超出2018年水平。二线城市整体成交规模会稳中有升,中西部刚需和改善需求仍有待进一步释放。而三四线城市整体来看需求已经有所透支,再加上棚改政策的整体“收紧”,货币化安置比例下降,未来市场回落也在情理之中。仅部分环一线和热点二线的三四线城市,受核心城市市场外溢需求影响,成交热度或将继续维持。


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